本月新增量中，高层建筑面积新增95.94万㎡，而小高层建筑由于增量较少，反而抵不上销量，两者权衡因此出现存量下跌的状况，也即小高层建筑本月新增量为零，且小高层存量消化了15.84万㎡。根据多方面数据综合分析，高层建筑本月销量和增量都有如此大的量可能有集中备案和报批因素。别墅出现增量则是新政以前的项目的后续工程。

2．不同面积段新增量分析

从上图可以看出本月各个面积段的增量中，140㎡以上的占50％以上，而综合市场因素分析，本月新增项目中并没有如此大的体量，因此本月新增数据依然存在集中备案因素，导致各面积段新增量数据较高。而91-120㎡面积段销售量大于新增量，使得该面积段的存量下跌。

从本月各面积段的增量数据来看，前一段时间趋于稳定的供应结构将会有一定调整，主要体现在大面积房型的供应量将会有一定上升。由于国家规定“90㎡以下户型占总量70％”的硬性指标，因此今后的结构调整仍将是个不得不重视的问题。

3．各区域新增量分析

本月各区域的新增量呈现出参差不齐的现象，武昌区和东西湖区由于几个大盘的推出导致新增量大，而汉阳、洪山等区域也有新项目推出，但新增量依然小于销售量，这反映出目前市场上仍然存在较大需求。

四、总结

本月备案情况无论是销售套数还是销售面积都出现了“井喷”现象，备案套数更是跃居全年最高水平，以往房地产业内的“金九银十”的黄金销售期也似乎转移到十一月。而事实上，从本月新增备案项目、开盘项目、销售状况等方面来看，也确实印证了这一点。但是由于今年的特殊情况，市场对于地产新政的效果需要一段时间才能反映出来，在此期间内因此各项指标都出现了一定量的下跌。而本月备案套数、备案面积的剧增可以理解为前一段时间被压抑的市场供应和需求得到了集中释放的结果。

本月各区域市场体现出一定的不平衡性，主要体现为区域市场上的供求关系不同，从各区域新增量情况来看，有的区域持续大体量供应，而有的区域则增量不抵销量，使得本月消化了部分存量。

同时，根据本月不同面积段的新增量数据显示，140㎡以上的大面积房型在市场上比重增加，一方面带来销售压力的同时，另一方面也使得市场供应结构发生变化，对市场的良性发展产生一定影响。

由于全市高端项目多集中在武昌的临江、临湖区域，因此近来武昌区的成交价格被拉升，导致本月武昌区域成交备案价格高于其他区域。随着金都汉宫的正式销售，全市的高端住宅基本都已经开始销售且在近期内也不会有新的高端项目推出，高端市场竞争越发激烈，而这些高端项目今后走势如何将值得关注。

11月住宅市场新开盘项目分析

数据来源：湖北中原地产营销策划有限公司研究部监测数据

一、新盘市场概况

本月新开盘项目个数为27个，推出总体量达到126.35万㎡。具体情况见下表：

项目名称	开盘日期	价格（元/㎡）	本次推出面积
江汉
新华西美林公馆	11.18	5100	28095㎡
中电·尊荣国际B座	11.23	4800	29808㎡
硚口
融侨锦城	11.12	3950	36000㎡
时代天骄二期	11.18	5500	58926㎡
武昌
万科润园	11.12	9000	11393㎡
水岸星城高层	11.18	5000	60000㎡
金都汉宫	11.18	9000	55000㎡
紫阳金利屋二期	11.25	5000	23392㎡
爱家国际华城一期二批	11.25	4700	23197㎡
洪山
森林花园II期C9栋	11.25	3600	3000㎡
万科城市花园三期部分TOWNHOUSE	11.25	4000	15000㎡
青山
江南春城	11.1	4200	48822㎡
东西湖
银湖翡翠	11.18	3880	46000㎡
将军·翠林雅居	11.18	3300	93605㎡
秀水佳园	11.25	2500	37545㎡
高尔夫花园三期金湖居	11.26	3800	143100㎡
万科西半岛二期部分	11.26	3650	7000㎡
汉阳
人信千年美丽	11.4	5500	20272㎡
锦绣江山	11.25	6800	42000㎡
水墨丹青	11.25	3500	20000㎡
经济开发区
听涛观海二期	11.18	2700	48412㎡
盘龙城
巢NEST	11.5	联排4500 独栋7000	23000㎡
恒达盘龙湾	11.8	80-500万/套	20272㎡
山水龙城二期 半山海景别墅	11.18	联排5000 独栋6600	137465㎡
江夏
宜家龙臣	11.5	2500	35660㎡
观澜逸墅	11.10	4500	11563㎡
合计	——————	——————	126.35
均价	——————	4555	——————

（注：新盘均价以各楼盘开盘时候公布价格为准，并非实际成交价格。在统计本月新盘均价时候，已将4个别墅项目排除在外。）

本月新开盘项目个数比上月多8个，新盘体量也比上月推出体量多43.49万㎡，增幅达52.5％。由于本月新开盘项目中外环和中环较多，项目规模相对较大，导致本月新盘总面积比上月有如此大的增长。

也正是由于本月新盘中外环项目和中环项目较多，因此虽然本月有金都汉宫、万科润园等高端项目提升总体均价，但本月新盘总体均价比上月相比，还是有一定下降，降幅3.1％。

二、各区域新盘状况分析

1、各区域新盘状况

本月武昌区和东西湖区都有5个项目开盘，同为各区之首，但东西湖区新盘体量比武昌多出近一倍。由于中心城区内可供开发大面积地块的稀缺，因此新项目多为容积率较高的高层项目，而东西湖区内开发的住宅项目多为大面积地块，规模效应较为明显。而洪山、汉阳、盘龙城本月都是有3个项目开盘，也呈现出体量不一的现象。江汉区本月有2个项目开盘，但是总体量只有5.79万㎡，足见中心城区可供开发用地的稀少。

2、各区域新盘均价

本月武昌、东西湖等区域新盘均价较上月有较大上涨，武昌区本月新盘均价达到6540元/㎡，比上月上涨24％，区域内高档住宅项目较多，也是全市范围内区域均价最高的一个区。本月又有万科润园和金都汉宫两个高端项目开盘，开盘均价达到9000元/㎡！这直接导致了区域本月新盘均价的上涨。而东西湖区也是由于“银湖翡翠”和“万科西半岛”这两个项目价格的拉动因素，使得本月该区新盘均价达到3426元/㎡。汉阳区本月新盘均价4393元/㎡，比上月下跌7％，这是因为上月“世贸·锦绣长江”项目的价格拉动，因此本月新盘均价出现下跌，属于正常现象。但该区域近几个月价格势头上涨较猛，可见区域房地产市场的发展强劲，值得重点关注。

三、新盘类型分析

1、环线分析

从本月新盘环线分布来看，外环线内新盘占月度新盘总个数的接近一半，有13个新盘，排除盘龙城内的3个别墅项目和江夏的1个别墅项目，即有9个普通住宅项目开盘。随着交通状况的不断好转，市场对于偏远城区的楼盘接受度越来越高，而这也和主城区内房价持续上涨、新项目数量减少有较大关系。可以预见的是，随着地产开发的进行，今后的新盘供应将会以中环线和外环线项目为主。而内环项目的减少更衬托出内环项目的价值。

2、环线新盘均价分析

从上图可见环线项目价格的差距。而本月内环线2个内项目水岸星城高层和金都汉宫的推出也客观上提高了环线新盘均价，进一步拉大了内环新盘与中环、外环新盘均价的差距。外环新盘均价达到3245元/㎡，这体现出房地产市场价格持续上涨的势头。

3、类型分析

本月新建项目和续建项目的主要差别体现在新盘推量上。新建项目面积比续建项目少了51.93万㎡，目前的续建项目主要是各项目的二期或者三期等后续量，这些项目拿地比较早，规模较大，而新建项目则多是拿地不久，规模较小，因此在体量上出现了较大的差距。在本月新盘中，中电尊荣国际B座继其A座开盘之后单独开盘，显现了开发商对于目前房地产市场行情的谨慎，同时，项目分期上市也在一定程度上有助于减少销售压力。

4、开盘时间分析

本月新盘主要集中在中旬和下旬开盘，且开盘时间相当集中，在11.18-19和11.25-26这两个周末中，分别有8个和9个项目开盘。在“金九银十”风光不再的行情下，十一月的最后两周却出现了以往“金九银十”出现的楼盘集中上市的情况，单从新盘市场方面分析，“金九银十”的楼市热潮转移到十一月，这和今年空前严格的宏观调控政策有关。出于对政策影响的观望态度，许多楼盘都纷纷推迟了上市时间，因此导致了本月众多楼盘集中开盘的现象。

5、不同价格段新盘状况分析

本月新盘价格档次状况与9月和10月保持了一样的特点：即新盘多集中在3001-4000元/㎡和5001元/㎡以上的区间内。3000元/㎡以下的新盘多为远城区外环线以内的项目，规模相对较大，因此体量较大。

四、总结

本月无论是新盘个数还是推出体量都比上月有较大的增加。由于前段时间国家宏观政策的作用，各方对政策后果把握不准，使得市场上无论是买方还是卖方都保持观望态度。而近几个月的市场状况使双方对市场的观望情绪衰减，同时本准备在“金九银十”期间上市的项目开始纷纷上市，由此出现了新盘集中上市的现象。

◇大量的新盘集中推出，表明了供应方对于市场行情的看好。但根据目前武汉市可售房源的情况，市场上的销售压力持续增大。同时，购房者可选择的余地较大，也意味着买方市场的来临。

◇作为豪宅典范的金都汉宫的姗姗来迟，使得武汉市的豪宅市场竞争空前激烈，也宣告今年武汉市的豪宅上市告一段落。在短时间内将不会再出现大量豪宅集中放量的现象，而这些豪宅的消化速度也是今后值得关注的一个方面。

◇随着年底的来临，楼市又将转入传统的淡季。但由于今年的“金九银十”并没有出现以往的热销场面，而且出现向十一月和十二月转移的迹象，因此预计十二月的新盘市场供应将会有一定下跌，但跌幅并不会太大。

◇随着内环可开发地块的减少，结合本月环线新盘状况分析，今后的新盘中外环线内项目和中环线内项目的比重将会增加。