目录
一、项目分析
（一）项目问题分析
（二）项目机会分析
（三）总结
二、项目推广策略
（一）前期推广分析
（二）推广策略制定
（三）战略方针设定
（四）推广执行
三、项目招商策略
四、开发策略
五、项目组织机构
六、项目费用预算
一、项目分析
（一）项目问题分析
1、规模庞大：总用地面积近61万方，相当于8.5个徐州汽配城，3.4个淮安南方汽配城，2个在建中的连云港汽配城。如此庞大的项目，谁来进驻？商铺卖给谁？终端消费者又将是谁？值得深虑；
2、项目无产业支撑：沭阳为典型工业弱县，本地工业仅有酿造业与木材加工业，现阶段尚无汽车、摩托车配件加工产业，对本案招商而言，可谓难上加难；
3、位置偏僻：城南孤角，与城区无法连片，难以获得沭阳人对项目的认同；
4、宏观环境较差：面临房地产业大调控期，房产投资氛围冷淡。
（二）项目机会分析
1、政府规划的汽配产业用地，沿街一线拥有一定的市场基础；
2、工业兴县的理念已经深入政府思维，容易获得政府的支撑，合力打造汽配基地；
3、沭阳综合成本低，人口多，交通便捷，公路、铁路运输均较为方便。公路有京广高速、205国道线；铁路有新长线；海运，东北与港口城市连云港相连。地处“徐淮安”苏北金三角的中心；
4、拥有强大的行业人脉资源。
（三）总结
一个项目的成功应具备三大要素“天时”“地利”“人和”。
从目前项目分析来看，均不成熟，根据现阶段房地产业走势，全面复苏的可能较小，企业应做好“没有机会，创造机会”的准备。对于当前的开发策略，应“大力宣传，小处着手，做好长期开发准备”。
二、项目推广策略
（一）前期推广分析
综观各界对项目推广的反应，有喜有忧：
可喜之处：依托强大的行业人脉资源，二手车市场基本招商成功。
可忧之处在于“三个不足”
——整体推广力度不足；
——导入市场氛围不足；
——市场形象鲜明度不足。
（二）推广策略制定
形象导入的速成，必须遵循以下战略原则：
（1）大概念品牌的基点必须负载某一种权威或背景
对于本案而言，城市运营，产业造势，应是必走之路，如此庞大的规模，如此缺乏根基的产业氛围，惟有与政府捆绑，方能取得大成功。
（2）就主客观条件而言，三大要素不可或缺
大机遇，大勇气，大产品
如何解析大机遇：
——上上为摘取由汽车行业协会颁布中国汽车部件产业基地的授牌；
——上中为至少摘取一枚由国家级的汽配行业授牌；
——上下通过一系列的公关，成为政府重点扶植项目和重点招商项目。
如何解析大勇气：
——根据项目状况，要炒项目，要卖商铺，必须炒热基地，炒热区块，而淡出项目本身；
——通过半年能量的积聚，厚积薄发，不但获得土地的大幅增值，项目的成功也就顺理成章。
如何解析大产品：
——一流的规划，兼顾近期市场需求和中远期的规划。
（三）战略方针设定
指导方针：城市运营，产业造势
战略口号：工业兴县 汽配沭阳
打造中国汽车摩托车零部件产业基地
战略目的：
通过产业造势，引导沭阳政府参与，联合政府招商，争取政府对汽摩配件产业的优惠政策倾斜；同时通过炒热产业基地，淡化本项目体量大的弱势。
（四）推广执行
（1）广告造势
通过半年的内外推拉、重拳出击的宣传推广，使投资者对沭阳汽配、摩配产业前景深信不疑；
——通过高速路牌、汽配、摩配行业刊物等媒体外部造势；通过城区广告牌、横幅等内地媒体内部预热；
——不断通过新闻报道制造产业热点，以及各种软文的强势输出，使人耳濡目染；
——软文内容，如：国家“十五规划”内容、沭阳成为汽车摩托车部件产业基地的可行性分析“花木之乡能否成为汽配之乡”、“沭阳打造中国汽配产业基地，为沭阳经济装上发动机”“九十年代做花木 21世纪做汽配”“要致富，做汽配”等
——炒作流程：炒基地→炒沭阳汽配行业带头人→炒商铺
（2）摘牌计划
无论从项目长期发展还是基于短期考虑，权威的认可，是争取政府扶植和参与的关键。
摘取由汽车行业协会颁布中国汽车部件产业基地的牌子
如果能成功摘取，随着沭阳政府招商的进行，各种部件生产厂家的进入，本项目也就有活力了。
（3）公关活动
通过公关活动让政府参与进来，进而上升为政府行动。
（1）举办汽摩部件产业基地专家座谈会；
（2）邀请知名汽摩部件生产厂家来沭阳考察；
（3）邀请汽摩行业协会的人来考察；
（4）举办产品推介会及招商会；
（5）邀请汽摩部件采购商来考察。
三、项目招商策略
依据项目现状，直接向厂家招商，大规模成功的可能性不大，唯一有可能成功的方式是带产品招商加盟，由开发商取得汽配和摩配厂商的区域总经销权，让沭阳本地人来加盟经营。
（一）总经销权拍卖计划
通过行业公关，由开发商牵头取得100项知名汽车、摩托车配件公司的苏北总经销权，然后在南京向江苏全省拍卖。
（二）联合加盟中心计划
在沭阳成立全国汽配和摩配品牌联合加盟中心，面向沭阳进行招商。
（三）领头羊计划
通过对意向投资商的造势，形成火爆招商氛围。
四、项目开发策略
策略原则：大力宣传，小处着手，做好长期开发准备
（一）合理控制每期开发总面积
鉴于建筑体量比较大，本地无产业支撑，开发周期比较长等因素，在强势宣传的同时，要把握开发节奏，通过合理控制每期开发总面积，开发一期，做实一期，切勿摊子铺大，而无法收拢。
汽车、摩托车配件销售中心的开发面积合理控制，即使产业基地不成，也能成为沭阳区域的汽车、摩托车、整车及配件销售中心。
（二）拆分项目，多头运作
目前在城南临公路地块，仅有本案一个项目，运作容易孤掌难鸣，建议将项目拆分，分别成立项目公司，同步招商，形成化整为零，齐头并进的良好态势，同时也避免了一招失败，满盘皆输的状况发生。
根据项目情况可以分为八大项目：
沭阳二手车市场
沭阳摩托车市场
沭阳名车一条街
沭阳汽修一条街
沭阳人居示范城
沭阳汽配科技馆（筹）
沭阳汽配产业园（筹）
沭阳汽配物流中心（筹）
（三）合理控制后期单铺面积，采用低总价销售策略
改双层商铺为单层商铺，分区销售，二层采用天桥贯通各铺位，以店中店形式存在。
低层商铺进深为8米，面宽为3～3.8米；二层商铺进深为6米，面宽为3～3.8米，走廊的宽度为2米，这样单铺面积较小，可以采用低总价销售策略。
（三）与政府合作开发经济适用房小区及配套
由于该地段离市区比较远，与城区的中间地带是农村；所以商业、教育、市政等配套非常不完善，导致人气不旺，沭阳人不愿到这边购买住宅。所以等周边安置小区、经济适用房小区开发完成，等沭阳城市向本区域发展，使配套逐渐成熟，再开发住宅；或者和政府合作，拿出一部分土地，开发经济适用房，自建一部分学校、医院等配套，提升本区域人气，这样也有利于政府挂牌本区域的土地。
（四）创办技工培训学校
与其他汽车、摩托车产业基地的技工学校或沭阳城区技工学校合作，成立培训学校。
目的：政府愿意看到，吸引政府目光；为汽摩部件产业造势，减弱项目不利影响。
五、项目组织机构
项目总控
项目助理
市场策划 市场开拓
项目策划公司 市场专员1 市场专员2
调研 策划 设计 执行
六、项目费用预算
1、广告发布： 万
2、设计制作： 万
总宣传册设计制作 万
分项目宣传册设计制作 万
派发资料设计 万
平面广告设计 万
电视广告制作 万
网站制作维护 万
布展等制作 万
3、新闻运作： 万
沭阳与宿迁媒体新闻推广 万
江苏省级新闻推广 万
4、公关运作： 万
5、人员费用： 万
项目总控 年薪 万
项目助理 年薪 万
市场策划 年薪 万
市场开拓 年薪 万
市场专员2名 年薪 万
6、其它：5万
交通、餐旅、电话补贴等
以上总计 万元，不含项目策划费。
