上虞制造中国建筑业硅谷

——建筑业大厦泛地产运营思路案

 

一、项目评估

经过对项目的考察和企业相关领导的座谈，我们认为项目亮点闪耀：

 

她，展露了一个城市的胸怀；

200米，44层，一个城市的高度；

16大建筑财团擎天巨制，一个行业的高度；

北进西扩，沿江发展战略的现实体现，一个时代的高度。

 

一个城市只有一个契机！

200米建筑业大厦屹立于上虞，

相当于悉尼歌剧院之于悉尼、帝国大厦之于纽约、金茂大厦之于上海、地王大厦之于深圳，在今后5-10年不可能再出现这样的建筑物。

 

存在着巨大的机会？

这样的一个项目不能简单用成功、用销售业绩来衡量它的价值，

她将给这个城市，一次腾飞的机会；

将给上虞建筑业及相关产业，一次接轨世界的机会；

将给整个区域，带来一次腾飞的机会（土地升值）；

 

对开发商而言

一举站在时代尖峰的将是

一个顶级物业品牌的创造者

一系列顶级商业品牌的拥有者

一次大规模城市运营的真正开始

 

机会纷呈，关键在于我们如何把握?!

二、号角吹响前的决战——1号地块操作

1、【36-1号】地块综述

36-1号地块，总共60亩，由44层建筑业大厦（暂名六和大厦）、4层裙房共同组成。

 

2、【36-1号】地块定位

（1）建筑业大厦（暂名六和大厦）定位建议：由4大项目构成，具体功能定位见下表：

 

（2）裙房定位建议：由两大项目构成，具体操作如下：

① 顶级商业中心

该中心主要以打造购物广场，类似上海外滩18号、杭州的湖滨步行街等，以44层顶级写字楼、酒店与会所为依托，打造上虞金领级奢侈品展示销售中心，会员制销售，实施订货、无理由退货、签单制等服务。

② 国际会展中心

建议将项目群楼开辟出一定的空间做会展中心，承办大型会展；也可以将每届学院毕业的毕业设计作为展示呈现给社会，形成一定的学术气氛。

 

3、【36-1号】成功评估

·企业实力保障：16家建筑财团内销，便可去化项目大半，加之相关产业公司，写字楼部分销售问题不大；

·写字楼的成功，将为裙楼鼎级卖场的运作提供消费人群保障，再通过鼎级商业概念的炒做，裙楼部分操作成功不难；

·政策方向机遇：项目所在地块为上虞政府城市发展之方向，乃将来城北新区的商业中心，为项目的成功提供政策向导。

 

 

200米建筑业大厦，成功的屹立于上虞！

那么如何将200米的恢弘气势淋漓发挥？

如何拔高上虞城市的影响力与竞争力？

如何推进上虞建筑产业势能产生聚变、裂变？

 

 

三、吹响上虞建筑硅谷号角——2号地块运营

1、为什么要取得36－2号地块的开发权？

·通过36－1地块43层地标建筑的推动，36－2号地块将是最直接的受益者，土地升值将迅速体现。

·上虞·中国建筑硅谷的率先发起，将整个36号地块成为建筑硅谷的中心，无论是否开发，或开发什么项目，都将获得巨额的土地升值回报。

 

2、面临三大机会

① 政府推动力：做好政府搭台，企业唱戏，通过政府口号将城市聚焦，通过土地置换，对整个区块进行改造，推动整体升值。

集群效应：利用建筑及相关企业的集群效应，达到三个聚集，刺激绍兴地区乃至全国的建筑及相关配套企业聚集、人才聚集、科研聚集。

③ 泛地产开发：在做项目定位与规划中，对整个区域进行一体化规划，做好土地储备，果断拿地，伺机启动。

 

3、面临的问题点

① 上虞建筑业整体虽强，但缺乏明星效应，需要出现一个时代勇者的灵魂企业，挖掘眼球经济。

② 当推进泛地产运营时，仅一个建筑业对整个区域的推动尚显不足，上虞建筑相关行业绝不逊色建筑业，如浙江阳光集团是亚洲最大的节能灯生产基地，浙江上风集团、浙江联丰集团分别是全国最大的风机和冷却塔生产基地，且这些相关产业周边聚集了无数中小企业，完全可以打造一个更高更大的平台。

 

4、如何应对问题

——利用上虞建筑这一拳头产业为后盾，以建筑基地项目为龙头进行产业整合，形成有规模、有组织、可持续发展的产业带。

——将自发的产业组织起来，从无序转为有序，握指成拳，形成城市竞争力。

——甩开各自为战的经营模式，做到资源共享，与东阳建筑形成差别。

——将项目提升到国家的层面，将上虞提升成具有国家影响力的产业经济强市。

 

——作为上虞·中国建筑硅谷另一大核心项目，建议拿下临项目的36－2号地块进行运做，与建筑业大厦一起推动地块飞升，上虞·中国建筑硅谷将与永康的中国科技五金城、绍兴的中国轻纺城、余姚的中国塑料城、义乌的中国小商品市场一道齐头并进，领航各自产业。

5、项目定位及操作建议

基于以上分析，我司提出区域操作概念，将2号地块与1号地块捆绑运营，相互推动，即泛地产运营，具体操作建议如下：

（1）整体区域操作

① 整体区域定位：上虞·中国建筑硅谷

——特征：既是一个区位概念，更是一个产业集群概念，一个集产、学、研、贸于一体的开全国之先河的特色产业园区，体现产业的整合力、创新力和持续力，是对上虞经济和城市发展方向的一次创造性的开拓。

——意义：迎合社会热点——“北上西扩，沿江推进”，并进行全新的诠释，将城市推向社会前沿，摆脱与东阳、象山等城市同层面竞争，开辟城市竞争新层面，将成为上虞经济新的增长点。

 

（2）【36－2号】地块操作

① 操作设想：不只简单的依靠36－1号地块带动，完全可以共同推动。

② 项目定位：打造上虞·中国工程科技城

——特征：以建筑类、工程类相关产品为龙头的第三代精品化专业市场，建立面向全球的流通展示平台，定位为全国性的建筑类、工程类相关产品集散中心。

——可行性分析：

·拥有城市支柱产业的根基：上虞经济发达，建筑产业全国领先，中国大陆最佳商业城市100强，其排名在浙江各县级市中仅次于义乌，居第2位；建筑产值连续8年名列全省第一，建筑业出省产值连续10年位居全省第一，建筑业整体实力和综合竞争力继续保持全省第一；

·拥有强大的产业后盾：130余家建筑企业，五洋、华升、舜杰等建设集团享誉国内外；众多建筑配套企业，如浙江阳光集团是亚洲最大的节能灯生产基地，浙江上风集团、浙江联丰集团分别是全国最大的风机和冷却塔生产基地。

·拥有异常活跃的经商群体：民营经济发达，民间资本活跃，经商理念超前

·拥有城市地标建筑业大厦的助力：建筑企业的聚集，必将带来相关配套企业聚集，促进商业流通的发展。

·拥有中国建筑硅谷宏伟的畅想

·拥有最大限度的政府支持

·拥有大量成功经验可以借鉴：近有余姚塑料城、绍兴轻纺城，相似的有永康的中国科技五金城。

——如何体现项目品位？

·与43层城市地标建筑业大厦一体化规划设计

·建立先进的停车系统与物流系统

·商品展示精品化，打造第三代精品化专业市场

 

（3）操作建议

——通过社会公关，获取建设部支持，成立建设部直属研究中心，如中国绿色节能建筑研究中心，形成市场炒作点，实现科研聚集效应。

——引进一所学院，与名校联合建立建筑工程学院，成立中国第一个系统的房产建筑人才培训基地，如同济大学上虞建筑学院，甚至是世界名校如诺丁汉建筑学院上虞分校。形成眼球关注，提升城市地位与形象。

——与全国各大人才市场合作，组建中国建筑人才交流中心，打造中国最大的建筑人才基地。

——开发面向“引进的建筑人才”的平价公寓——建筑人才公寓，将项目利润扩大化。

——举办年度峰会，由政府带头举办国际性建筑学术论坛，走专业学术路线，拉大与国内一些房产论坛的差距。对国内外建筑领域的专家而言，此类学术论坛更具有吸引力。同时这种论坛会刺激学院的快速发展。

——打造一个高规格的配套会展中心，定期举办一些较高水平的建筑业展会，也可以将每届学院毕业的毕业设计作为展示呈现给社会，形成一定的学术气氛。

 

6、推广策略建议

（1）推广策略——竞争优势的建立

·从命名上体现制高点

建议命名为：上虞·亚洲建筑博览中心，简称亚建中心，简称ACC。

·从项目高度上体现制高点

  200米高，一个城市的绝对高度

 

（3）现场高点的建立

·从软件上体现制高点

售楼人员：由通过国际认证的金钥匙管家带队的星级管家队伍

保安人员：由清一色女保镖组成的星级保镖队伍

·从硬件上体现制高点

展示中心建设：4S店式展示中心、高级仿水晶项目模型

服装等相应销售工具：采用统一装束、统一品牌，体现高雅气质

（建议服装统一采用杰尼亚品牌，笔统一使用万宝龙等，采用宜家家具）

 

（4）推广优势的建立

·三大营销物料的准备

一本项目说明书：设计成高贵、绝美的艺术品

一张项目光盘：全方位的项目展示和服务展示

一个项目手袋：真皮制作、设计精致，恰好能装下说明书和光盘

·小众化的精准推广

酒会、派对

艺术品鉴赏会